우리나라는 70%가 산으로 형성되어 있다. 하지만 계속되는 개발과 묘지로 사용하기 위해 많은 훼손이 되고 있는 실정이다. 임야는 농지에 비해 평당 단가는 낮지만 평수가 크고 전체적인 금액은 그만큼 높다. 투자목적으로 임야를 취득하는 경우라면 농지보다는 더 많은 인내심을 갖고 투자를 해야 할것이다.
임야는 산림법에 의해 보전임지와 준보전임지로 구별되는데 보전임지는 농림지역으로 준보전임지는 준농림지역으로 보면 된다. 전원주택등 개발이 가능한지 여부는 토지이용계획확인원에서 용도지역이 준농림지역으로 표시 돼 있는지 확인해야 한다. 준농림지란 개발이 가능한 농림지역으로 산림보전과 농·임업 진흥을 위해 이용하거나 기타 다른 개발용도로 이용이 가능하다. 국토의 27.2%인 2만 70321㎢가 준농림지인데 도시지역은 불과 14%정도이다.
주택부지, 과수원,가족묘지 등 다용도로 활용이 가능한 임야는 주택,농지등 기타 부동산에 비해 환금성이 떨어져 장기적 투자를 해야 한다. 임야는 어떻게 활용해야 할지 몰라 부동산 투자대상에서 제외 시키는 경우가 많은데 땅 주인이 만들기에 따라 가치는 크게 달라져 훌륭한 재테크 수단이 된다. 농지로 지목변경해 과수원등으로 개발하고 일부 관리사 주택을 지을수도 있다. 일정면적을 할애해 가족묘지로 사용하거나 규제가 완화된 관광농원을 만들어도 좋다. 임야를 취득하려고 할 경우 체크해야 할 사항은 다음과 같다.

①. 임야의 전체적인 면을 관찰하라.
임야를 낙찰 받을 겨우 대상확인이 어렵다는 것이 제일 큰 문제이다. 산은 거리상으로 찾기가 쉽지 않고, 위치,면적,경계 등이 불명확해서 현장을 가더라도 남의 산만 보고 오는 경우도 있다. 임야도나 서류상으로는 확인이 불가능한 경사도정도, 악산(돌산) 여부,송전용 철탑이 지나가는지 타인의 묘지가 있는지등을 확인 해야 한다.
②. 분묘기지권을 조심하라.
임야의 경우 가장 문제가 되는 것이 분묘기지권이다. 남의 임야라도 묘지를 쓰고 일정기간이 경과하면 분묘와 그 토지에 대해 법정지상권과 같은 권리가 인정되어 함부로 어찌할 수 없다. 무연고 분묘등 고총은 관공서의 확인을 거쳐 이장을 하여 활용할수 있으나 추가비용이 발생하게 된다. 임야의 출입구 쪽이나 하단부의 햇볕이 잘드는 곳에 분묘가 있어 사용을 제한하는 경우가 많으니 현지 답사가 꼭 필요하다.
③. 조경수를 심어놓은 임야를 조심하라.
자연생 잡목이 아닌 인위적으로 식재된 조경수의 경우에도 법정지상권이 성립이 되므로 해당 토지의 재산권을 행사 할 수 없음을 유의 해야 한다. 임야 인근 마을에서 최근의 토지이용상황에 대한 탐문 조사를 거치는게 좋다. 반대로 30년 이상된 자연 소나무가 있는등 산림수목이 잘 조성된 곳도 임의 훼손이 불가하다.
④. 개발할 수 있는 용도 확인을 철저히 하라.
사업용도에 맞는 개발을 목적으로 취득한다면 부대비용과 도로개설 여부 등 개발허가가 가능한지 사전에 세심히 점검해야 한다. 식물을 재배할 목적이라면 임야의 경사도가 15도 이하인 곳을 사야 한다. 주택 부지의 경우에는 10도이하가 아니면 토목 공사비가 과다하게 들어 투자수익율이 나빠진다. 국토이용계획상 지정된 용도지역을 확인하고, 보전임지 같은 경우에는 개발이 극도로 제한 되므로 해당관공서에 허가가 가능한지 사전확인을 해야한다. 개발허가 후 1년이내에 개발공정이 30%이상 되어야만이 대지로 지목변경이 가능하다는 점에 유의해야 한다.
일반인들이 임야를 찾는 가장 큰 이유는 아마도 묘지로 쓰기위함 일 것이다. 개발제한구역 공원 보안림 접도구역으로 지정된 곳은 가족묘지 용도로는 허가를 받지 못한다. 집안 친인척들이나 여러 명이 공동명의로 임야를 낙찰받아 종중 재산을 만드는 것도 현명한 취득방법이 될 것이다. 임야 개발은 공법상의 규제나 제한등을 잘 알아 봐야 한다. 주거용 부동산에 비해 농지나 임야는 경매로 취득 할 경우 낙찰 후 별도의 부대비용이 많이 들지 않기 때문에 여유자금으로 재산증식을 할 수 있는 좋은 기회를 삼아 볼만 하다. 수도권에는 농지와 달리 임야가 가격면에서 싸다. 그러나 평수가 크더라도 토지 경사도에 따라 토목 공사비가 많이 들고 이용 가능 면적은 적을수 있다.

2. 추천 경매 물건

①. 용인 운학동 내어둔 마을 인근에 위치한 임야 10,655평(전270평 포함). 감정가 2억3천9백이나 최저 입찰가 1억2천2백에 진행된다. 인근 지역은 전원주택지로 인기있는 지역으로 시외버스 터미널 까지는 10분 거리이다.
②. 양지면 남곡리 남발안 부락 남측에 위치한 준농림 임야 963평. 감정가는 8천6백이나 4천4백에 진행된다. 가족 묘지나 납골당 용도로 활용이 가능하다.

자료제공: 경매 컨설팅 전문업체 삼정 부동산중개 (주)
임 경택 부장 (공인 중개사) 0331-2828-110,282-2223


3. 임야-대지로 바꾸는 절차

땅값 네배로 뛰게 하는 산림형질변경허가절차
땅에 대한 투자 대상중 가장 낯선 분야가 임야이다. 그러나 남들이 어려워 보이는 곳에서도 잘만 고르면 보물을 찾을수 있다. 일반적으로 임야의 가격은 인근농지의 1/2 수준으로 농지가 10만원이면 임야는 5-6만원 정도이다. 강이나 호수가 보이는 지역은 다른 지역보다 2-3배이상 비싸다는 것을 염두해 둬야 한다.

①. 개발 가능한 임야를 고른다.
보전임지는 개발이 제한된다. 보전임지(산림법 16조)는 생산임지와 공익임지로 구분 되는데요존국유림,채종림,시험림 용도의 생산임지와 휴양림,공원,문화재 보호구역,사방지등 산림경영과 공익증진에 적합한 용도가 공익 임지이다. 따라서 보전임지는 전원주택등 용도로 개발이 제한되는게 원칙이다. 단 농업인은 농가 주택(대지181평이하, 창고등 부대시설 설치시 454평이하)을 지을수 있다. 농림지나 보전임지에도 집을 지을수 있는 특권이 주어지는 농업인의 조건은 본지 335호를 참고하면 된다. 개발이 가능한 임야는 준보전임지로 삼림자원의 조성은 물론이고 다목적으로 이용할수 있기 때문에 농지보다 인기이다.

②. 임야를 대지로 바꾸는 산림형질변경허가 신청
형질변경절차는 농지전용 처리 절차와 비슷하다. 형질변경허 신청서와 전용 목적등을 기제한 사업 계획서, 훼손임지실측도 및 벌채 구역도, 소유권이나 사용 수익을 입증할수 있는 서류(등기부 등본,토지사용 승낙서등)를 첨부해 시장.군수에 신청한다. 처리기간은 10일인데 시장.군수는 부지에 진입로는 적법한지, 민원 사항은 없는지, 신청 임야의 현황 확인후 형질변경허가 여부를 판단한다. 농지 전용허가시 필요한 농지관리 위원의 확인절차는 필요 없다.

③. 비용 납부와 허가증 교부
농지전용시 대체농지 조성비와 전용부담금이 있듯이 임야의 경우에는 대체 조림비와 전용부담금, 적지 복구비등을 납부해야 허가증을 받을수 있다. 농지 전용 허가보다 비용은 1/3이하이다. 대체 농지 조성비에 비해 대체 조림비가 훨씬 싸기 때문이다. 농지는 경지 정리 및 용수로등 조건에 따라 다르지만 평당 1만원 내외이고 임야는 평당 3천원 이하이다.

④. 건축 준공후 지목을 농지에서 대지로 변경신청
농지 전용허가된 부지는 건축이 100% 완공돼야 지목 변경이 가능하다. 그러나 임야는 건축물이 30%이상 진전되면 필지 분할과 등기가 가능하다. 큰 평수의 부지를 개발후 분양하는 경우 필지 분할 및 이전등기는 대지로 전환할수 있는 시점과 관련이 遮?