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통상적인 한계를 넘어서는 할인매각 추진과 사업 및 도시공사 부도라는 선택의 기로에 선 것.
시와 도시공사 측은 현 아파트 및 토지시장 상황을 감안, 토지공급가격을 하향 조정해 역북사업에 따른 손실을 최소화 하는 쪽을 방향을 잡고 있다.
그러나 역북지구 사업을 이 같은 방향으로 선회할 경우 불가피하게 나타날 수 있는 손실책임에 따른 대안마련에 골머리를 앓고 있다.
일단 시 집행부는 외부전문가 등으로 구성된 역북지구 자문회의 결정을 바탕으로 ‘역북지구 토지 할인매각에 대한 시의회 동의안’을 만들어 3월 임시회에 상정한다는 방침이다.
시의회 동의를 얻어 계획을 추진해보자는 방향으로 내부방침을 세웠지만, 시의회 설득이 쉽지 않은 모양새다.
당초 역북지구 조사특위 및 행정사무감사 등을 통해 대부분의 시의원들이 ‘할인매각’에 잠정적 동의의사를 표현했지만, 일부 시의원들은 본회의 심의를 통한 명문화에 대해서는 유보적 입장을 보이고 있기 때문이다.
시의회 집행부는 지방선거 등을 앞두고 자칫 6대 시의회 전체의 ‘책임론’으로 확대될 수 있는 점 등을 경계하는 분위기다.
시에 따르면 현재 매각에 난항을 겪고 있는 역북지구 공동주택용지 평균 공급가격은 3.3㎡당 802만 여원이다.
각 블럭별로 살펴보면 B블럭(5만 5636㎡)의 경우 총 1375억 1700만원(815만원/3.3㎡), C블럭(5만7850㎡)은 1435억 1400만원(818만원/3.3㎡), D블럭(2만7280㎡) 642억 7300만원(777만원/3.3㎡)이다.
용적율이 220%지만, 건폐율이 30%인 탓에 공동주택 조성원가 등을 감안하면 아파트 공급가격은 최소 3.3㎡당 900만원대 후반부터 1000만 원대 초반을 넘어설 수 밖에 없다는 분석이다.
3.3㎡당 약 760여만 원인 인근 동탄 2신도시의 공동주택용지 공급가격과 단적으로 비교해도 50여만원 가량 높은 수준이다. 학교와 공원 등 도시인프라 등을 감안하면 3.3㎡당 100만원 이상 높은 아파트 공급가격이 형성될 수 박에 없는 상황이다.
결국 토지를 매입해 아파트를 건설·분양해야 하는 건설사 등이 외면할 수 밖에 없는 환경이라는 설명이다.
실제 국토부에서 발표한 지난해 처인구 지역 아파트 매매 실거래 평균가격을 살펴보면 3.3㎡당 25평형은 694만원, 33평형은 705만원 수준이다.
역북지구와 인접해 위치한 K아파트의 33평형의 경우 3.3㎡당 695만원, 삼가동 N아파트는 3.3㎡당 678만원의 시장가격을 형성하고 있다.
도시공사에 따르면 최근 시가 발표한 7%수준의 선납할인을 적용할 경우 실제 17%수준의 할인율이 적용돼 700만원 대 초반의 공급가격이 형성될 수 있다.
그러나 건설업계 측은 이마저도 외면하는 분위기다. 아파트 시장상황과 역북지구 주변환경 및 규모, 학교 등 도시기반시설 등을 감안하면 최소 600만원 중반의 토지를 매입해야 아파트 분양이 가능하다는 판단에서다.
역북지구 토지 매입에 관심을 보였던 A건설 관계자는 “토지공급가격이 600만원 대로 떨어져도 800만원 대 아파트 분양이 쉽지 않다”며 “추가적인 토지가격 할인 없이는 현실적으로 사업진행 자체가 어렵다고 판단한다”고 말했다.
문제는 시장가격에 맞춘 토지할인을 진행할 경우 시와 도시공사가 맞게 되는 손실규모다. 당초 역북지구 사업은 토지매입과 기반조성비로 6000억여원을 투입하고, 토지를 6250억원에 매각한다는 계획이었다.
그러나 할인매각을 진행할 경우 그동안 토지매각지연으로 발생한 이자비용 등을 합해 약 1200억 여원의 손실이 날 것이란 전망이다.
현재 역북지구 사업은 공사채 발행 등으로 매년 132억 원의 이자비용이 발생하고 있다. 즉, 할인매각을 추진하던 안하던 손실이 늘고 있다는 설명이다.
시의회 측도 고민이긴 마찬가지다. 역북지구 토지 할인을 승인할 수도 안 할 수도 없는 입장인 것. 그러나 현행자치법규 상 ‘시의회 동의를 반드시 구하지 않더라도 토지할인이 가능하지 않느냐’라는 것이 시의회 지도부 입장이다. 그러나 시 집행부 입장에서는 1000억 원대의 손실이 발생하는 책임부담을 덜기 위해서는 시의회 동의가 절실한 상황이다.
한 시의원은 “그동안 시의회에서 반대 입장을 보인 것은 의회 뜻을 묵살하고 자체적으로 추진하더니, 어려운 처지에 놓이자 의회와 책임을 나누려는 속셈 아니냐”고 꼬집었다.
그러나 공직사회를 비롯한 지역사회와 다수의 시의원들은 “할인매각을 하더라도 손실은 최대한 줄여야 한다”는 입장을 보이고 있어 시의회 집행부 측의 판단에 이목이 집중되고 있다.
