토지를 구입하는 방법에는 몇 가지가 있습니다. 가장 쉬운 것은 돈을 주고 사는 방법입니다. 직접 지주(토지의 주인)과 거래를 해서 사는 방법이죠.
이밖에 경매나 공매를 통해서 낙찰을 받는 방법이 있습니다. 경매란 개인과 개인간의 채무를 국가기관인 법원이 민사진행법에 의해서 정리해 주는 절차를 말하고, 공매란 국세징수법에 의해 공법상의 행정처분으로 한국 자산관리공사가 세금을 내지 못해 체납한 재산을 압류해 일반인에게 매각하는 것을 말합니다. 보통은 공매가 많이 알려지지 않았고 물건도 경매보다 적어서 일반적이지 못합니다. 오늘은 공매는 뒤로 밀쳐놓고 경매로 토지를 구입하는 방법에 대해서 말씀드리겠습니다.
경매로 토지를 구입하는 절차는 간단합니다. 경매기일을 확인하고 그 기일에 맞춰 관할지방법원의 경매에 참여하며 최고가로 낙찰 받고 일정 계약금 지불 후 잔금을 완납하면 낙찰받은 토지가 내 토지가 되는 것입니다. 절차를 어렵게 생각하시는 분이 계신데, 한 두 번 경매에 참여하다 보면 쉽게 익숙해집니다. 토지 경매에서 경매 절차보다 중요한 것은 좋은 토지를 싸게 낙찰 받는 방법입니다.
토지 경매는 아파트 경매보다 사실 수월합니다. 아파트 경매시 밀린 공과금이나 관리비가 있는지 따져봐야 하고 그 집에 선순위 세입자가 있는지, 만약 후순위 세입자라면 집에서 내보내는 방법등을 고민해야 하는데, 토지란 공과금이라는 것은 있을턱이 없고 세입자도 보통의 경우라면 없습니다. 그만큼 이리저리 분주하게 뛰어다닐 필요가 없다는 것입니다.
그래서 일부의 사람들은 머리 아픈 아파트 보다 토지 경매를 선호합니다. 하지만 아파트에서 생각지 않아도 되는 부분들이 토지에서 발생하기도 합니다.
가장 먼저 생각해야 할 부분은 과연 낙찰 받으려 하는 토지가 낙찰가만큼의 가치가 있는가 하는 것입니다. 무턱대고 낙찰 받으면 두고두고 후회할 수도 있습니다.
먼저 시세 파악은 가장 중요한 부분입니다. 경매의 감정가는 시세보다 높기 마련입니다. 여러 번 유찰되서 싸겠지 생각할 수 있겠지만, 토지의 상태에 따라서 높을 수도 있습니다. 감정가 산정시 정확히 시세와 토지의 상태를 반영했다면 그렇지 않겠지만 사실 제 경험상 경매의 토지의 물건들을 보면 그렇지 못했습니다.
이것은 인지상정이라 생각됩니다. 파는 쪽에서는 어떻게 하든지 조금 더 높은 값을 받고 싶기 때문일 것입니다.
먼저 시세 파악을 정확히 하시고 두 번째 토지의 상태를 파악하셔야 합니다.
토지 소재지에 방문해서 누가 컨테이너 박스라도 가져다 놓았는지 농작물을 재배하고 있지는 않은지, 묘지는 없는지, 토지의 경사도는 높지 않는지, 길은 있는지, 길이 있다면 포장되었는지 등을 살펴 보십시오. 만약 분묘(묘지)가 있다면 일단 생각을 접으시는 편이 좋습니다. 물론 땅이 넓은데 한 구석에 작은 묘지가 있는 정도야 괜찮겠지만, 만약 묘지 밭이라면 거들떠 볼 필요도 없습니다.
만약 컨테이너 박스가 있다면 그 용도와 세를 사는 사람은 아닌지 살펴보시고, 농작물 재배라고 한다면 어떻게 해서 농작물을 재배하고 있는지도 살펴 보십시오. 토지의 경우 지분 형태로 있는 경우도 많은데, 지분의 경우 개인적인 재산권 행사가 제약을 받기 때문에 두 번 정도 생각을 접고 있다가 이정도면 괜찮겠지 할 때 경매에 참여하시기 바랍니다. 지면상 다음주에 못 다한 얘기를 계속해 드리겠습니다. 그럼 다음주에 뵙겠습니다.
