전국경제인연합회 부설 국제경영원 주최 `2007년 제주하계포럼` 강연에서 권오현 경제 부총리가 “골프장을 지을 때 계획관리지역이나 산지도 활용할 수 있게 하겠다”고 밝혔다고 합니다. 이러한 정책은 토지에 대한 규제일변도의 정책에서 변화된 모습이라고 할 수 있는데요, 오늘은 상단의 기사에 부응하여 중 “계획관리지역”에 대해 설명을 드릴까 합니다.
계획관리지역을 설명하기 위해선 먼저 토지의 용도지역에 대한 설명이 필요합니다. 토지는 용도지역별로 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경 보존지역 이렇게 나뉩니다. 계획관리지역은 이 관리지역에 속하게 되는데요, 관리지역이란 ‘도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리 하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역’을 말합니다.
관리지역은 다시 ‘계획관리지역’, ‘생산관리지역’, ‘보전관리지역’으로 세분화 됩니다. 이렇게 세분화 시키는 것에는 이유가 있습니다. 과거 국토계획법의 제정에 따라 일시적으로 도시계획법상의 준도시지역과 농림지역의 준농림지역이 합쳐져 관리지역이 되었기 때문에 효율적 관리를 위해선 별도의 조치가 필요하기 때문이죠.
계획관리지역은 과거 준도시 지역정도를 말하는 것으로, 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역과 자연환경을 고려하여 제한적 이용, 개발예정지역으로서 계획적, 체계적인 관리가 필요한 지역을 말합니다. 이왕 관리지역에 대해 소개를 시작했으니 나머지 생산관리와 보전관리지역에 대해 설명을 드리겠습니다.
생산관리지역이라고 함은 농·림·어업 생산을 위한 관리가 필요하나 주변의 용도지역과의 관계상 농림지역으로 지정하기 곤란한 지역을 말합니다. 다시 말해 준도시의 성격과 농림지역의 성격을 동시에 띠고 있는 것입니다. 생산관리지역의 경우 건폐율은 ‘국토의계획및이용에관한법률 제77조’에 따라 자연녹지 수준인 20%, 용적률은 ‘국토의계획및이용에관한법률 제78조’에 따라 80%로 계획관리지역의 건폐율 40%, 용적률 100%보다는 불리합니다.
※ 건폐율과 용적율은 지자체별로 조례로 별도로 규정하고 있음
추가적으로 건폐율과 용적률에 대해 설명이 필요할 것 같습니다. 건폐율이라고 함은 쉽게 말해 1층만의 면적을 말합니다. 땅의 면적이 100㎡일 경우 건폐율이 20%라면 바닥면적은 20㎡ 이상 지을 수 없습니다. 용적률을 총 건물의 면적을 말합니다. 용적률이 80%라면 땅의 면적이 100㎡인 경우 층수를 올려 총 80㎡까지 지을 수 있다는 얘기가 됩니다.
마지막으로 보전관리지역이 있는데요, 보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지. 녹지 공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하기 곤란한 지역을 말합니다. 보전관리지역의 경우 건폐율과 용적률이 같고 지을 수 있는 건축물은 일부 다른 부분도 있지만, 단독주택을 지을 수 있는 등의 유사한 부분이 많아 같은 것으로 생각하시면 쉽습니다.
현재 용인시의 경우 관리지역이 세분화 되어 있지 않은 곳이 많습니다. 이러한 관리지역의 세분화는 올해 말까지 완료될 것이라고 합니다. 용도지역에 대한 확인은 토지이용규제 정보시스템(http://luris.moct.go.kr)에서 지번만을 가지고 쉽게 확인이 가능합니다. 그럼 다음 주에 뵙겠습니다.
