용인신문 | 정부의 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’ 규제 이후 서울 전역과 함께 3중 규제지역(조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역)으로 묶인 수지구 등 경기 지역 아파트 경매 시장이 과열 양상을 보이고 있다.
정부의 고강도 규제로 일반 매매 시장에서 갭투자가 차단되자, 토지거래허가와 실거주 의무를 피해갈 수 있는 경매 시장으로 투자 수요가 집중되면서 규제의 틈새가 투기판으로 변질되고 있다는 지적이다.
법원경매정보업체 지지옥션에 따르면, 지난달 서울지역 아파트 경매 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 102.3%를 기록하며 2022년 6월 이후 3년 4개월 만에 100%를 돌파했다.
용인시 수지구와 성남시 분당구 등 규제에 묶인 경기 지역 12곳의 아파트 경매 시장도 과열되는 모습이다.
이들 12개 규제지역의 10월 평균 낙찰가율은 97.9%로, 지난 9월 94.4%보다 상승했다. 이는 경기도 전체 아파트 평균 낙찰가율(87.3%)보다 10%포인트 이상 높은 수치로, 용인 수지구 등 규제지역에 투자 수요가 집중되고 있음을 방증한다.
특히 성남시 분당구(105.6%), 하남시(102.9%), 안양시 동안구(102.3%)는 이미 100%를 넘어섰으며, 용인시 수지구 역시 이들 과열 지역과 함께 경기 남부권의 핵심 투자처로 분류되며 낙찰가율을 끌어올리고 있다.
경매 시장 과열의 근본적인 원인은 강력한 부동산 규제의 ‘예외 조항 때문이다.
10·15 대책으로 일반 매매는 토지거래허가구역 규제를 받아 허가 및 2년 실거주 의무가 생겨 사실상 갭투자가 불가능해졌다.
그러나 경매로 낙찰받는 주택은 지자체의 거래 허가를 받지 않아도 되며, 2년 실거주 의무도 없다.
이는 주택담보대출만 받지 않으면 낙찰 후 즉시 전세를 놓을 수 있어 투자자들이 규제를 회피하는 수단으로 경매를 활용하고 있음을 의미한다.
또한, 일반 매매 시장의 실거래가 급등으로 인해 경매 물건의 감정가가 현재 시세보다 낮은 곳이 많아진 것도 낙찰가율 폭등에 영향을 미쳤다.
실제 인기 지역에서는 감정가를 훌쩍 뛰어넘는 고가 낙찰 사례가 잇따르고 있다.
성남시 분당구 ’봇들마을‘ 전용 84.7㎡ 아파트는 토지거래허가구역 지정일인 지난당 20일 진해된 첫 경매에 9명이 몰려 감정가 15억 8000만 원의 117.2%인 18억 5999만 원에 낙찰됐다.
서울의 경우 광진구 광장동에 위치한 전용면적 60㎡ 아파트가 감정가의 139.73%인 14억 1123만 원에 낙찰되는 등 과열 양상은 수도권 전역의 규제지역에서 나타나고 있다.
전문가들은 “경매 아파트가 거래 허가와 실거주 의무가 없다 보니, 당분간 인기 지역의 저평가 단지를 중심으로 투자 수요가 몰릴 것”이라고 전망했다.
수지구 지역 아파트 단지 모습.
