[용인신문] 세제 위주의 변경이 많았던 2021년과 달리 새해에는 다양한 분야의 부동산제도 변화가 예상된다. 차주단위 DSR(총부채원리금상환비율) 2·3단계가 조기 도입되며, 양도소득세 완화 등도 예정돼 있다. 또 신규 및 갱신 계약 임차인의 지원 강화 방안과 청년 등 주거 취약계층을 위한 지원책들도 마련돼 있다. 2022년 새해 달라지는 부동산 제도를 살펴봤다.

△ 고가 상가겸용주택의 양도소득세 비과세 혜택 변경

현행 1가구 1주택자가 소유한 9억 원 초과 상가겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 1주택으로 간주해 9억 원 이하 양도차익에 대해 비과세를 적용해왔다.

하지만 2022년 양도분부터 9억 원 초과 상가겸용주택은 주택 부분에만 양도소득세 비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제가 적용된다.

9억 원 이하 상가겸용주택은 지금의 제도가 적용되나, 서울 등 수도권에 위치한 대부분의 상가겸용주택은 9억 원을 초과하기 때문에 비과세 혜택을 입는 소유자들은 줄어들게 된다.

△ 1세대 1주택 비과세 적용 대상, 주택 부수토지 범위 축소

올해부터 수도권 도시지역에 위치한 주택의 양도소득세 비과세 혜택이 줄어든다. 현재 수도권 도시지역에서 양도소득세 비과세가 적용되는 1세대 1주택의 부수토지 범위는 용도지역 구분 없이 주택 정착면적의 5배까지 인정됐다.

하지만 2022년 양도분부터 수도권 도시지역 중 주거·상업·공업지역은 주택 정착면적의 3배로 줄어든다. 다만 녹지지역은 5배까지 비과세 혜택이 주어진다.

△ 동거주택에 대한 상속공제 적용대상 확대

올해 1월부터 피상속인과 상속인이 10년 이상 하나의 주택에서 동거한 경우, 상속주택가액의 전부를 공제받을 수 있는 상속인의 범위가 확대한다.

직계비속으로 한정하던 것을 직계비속의 사망 등으로 대습상속을 받은 직계비속의 배우자도 공제받을 수 있게 된다.

△ 무주택 청년의 월세범위 내에서 최대 20만원 지원

무주택 청년에게 1년 간 월세 20만 원을 지원해주는 ‘청년 월세 지원 사업’이 시행된다. 지원 대상 청년은 독립 거주 무주택 청년으로, 본인 소득이 중위소득 60% 이하이면서 원가구 소득이 중위소득 100% 이하여야 한다.

정부는 이 사업으로 약 15만 명의 청년이 2997억 원의 월세 지원을 받을 수 있을 것으로 보고있다.

△ DSR 규제 조기 시행 및 제2금융권 관리 강화

가계부채 급증을 막기 위해 차주단위 DSR 확대적용 계획이 앞당겨 시행되고, 제2금융권의 DSR 기준이 강화된다. 1월부터 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등을 합한 총 대출액이 2억 원을 넘으면 개인별 DSR 규제가 적용된다.

7월부터는 총 대출액 1억 원 초과로 DSR 규제가 확대된다. 이와 함께 제2금융권 60%로 적용되는 DSR 기준도 1월부터 50%로 하향 조정된다. 이전에 비해 대출 가능금액이 줄면서 주택 구매력 감소가 불가피할 전망이다.

△ 통합 공공임대주택 다자녀 기준 변경, 3자녀→2자녀

올해부터 다자녀 가구 지원 기준이 3자녀에서 2자녀로 확대된다. 이에 따라 2자녀 가정도 신규 도입되는 통합 공공임대주택에서 다자녀 혜택을 받게 된다.

통합 임대공공주택은 기존 영구임대, 행복주택 등 임대주택 유형을 통합한 주택으로 가구의 월평균소득이 기준 중위소득 150% 이하이고, 총자산이 소득3분위(5분위 기준) 순자산 평균값(2020년, 2.88억 원) 이하인 무주택 세대구성원이면 입주가 가능하다.

정부는 올해부터 기존 영구임대주택을 그린리모델링해 소형 평형 2가구를 하나로 통합하는 경우 2자녀 이상 가구에 공급할 예정이다. 매입임대는 보증금 전액 또는 최대 50%까지 완화하고 전세 임대료는 자녀 수에 따라 차등 적용된다.

△ 실거주 주택 전세대출금 지역 건강보험료 산정에서 제외

오는 7월부터 지역가입자의 건강보험료(건보료)를 산정할 때, 대통령령으로 정한 기준 이하의 주택을 실거주 목적으로 매입하거나 임차를 위해 받은 대출금은 제외할 예정이다. 현재는 공시가격 5억 원(대출금 2억 원) 아파트의 경우, 5억 원의 60%인 3억 원을 과세표준으로 해 지역 건보료를 산출한다.

이에 따라 2021년 기준 건보료는 13만 7220원이지만 개정안이 시행되면 대출금 2억 원을 제외한 1억 원만 과세표준액으로 하기 때문에 지역 건보료는 8만 8450원으로 낮아진다.

용인지역 아파트 단지 모습.