용인신문 | 감정가가 3944만 원인 토지가 394만 원에 공매시장에 나왔다. 가격만 보면 누구나 한 번쯤 관심을 가질 만한 물건이다. 하지만 부동산에서는 '싸다'는 이유만으로 좋은 투자가 되는 경우는 드물다. 특히 토지는 가격보다 활용성이, 활용성보다 권리관계가 더 중요하다. 이번에 한국자산관리공사(캠코)가 공매에 부친 경기도 용인시 기흥구 하갈동 193-4번지 토지는 바로 그런 점을 보여주는 대표적인 사례다.

이번 공매 물건은 면적 19.4286㎡(약 5.9평)의 토지다. 감정평가금액은 3944만58원이지만 공매예정가격은 394만5000원으로 감정가의 약 10% 수준까지 내려왔다. 최고가 경쟁입찰 방식으로 진행되며 여러 차례 유찰을 거치면서 가격이 크게 낮아진 것으로 보인다. 숫자만 놓고 보면 '헐값'처럼 보이지만, 시장은 이미 이 토지의 현실적인 활용성을 냉정하게 평가하고 있다는 의미이기도 하다.

현장 사진을 보면 해당 토지는 넓은 아스팔트 포장 부지 안에 포함돼 있으며 주변에는 공장이나 업무시설로 보이는 건물이 들어서 있다. 현재는 주차장 일부처럼 이용되고 있는 모습으로, 독립적인 대지가 아니라 전체 부지의 일부 역할을 하는 자투리 토지에 가깝다. 이런 유형의 토지는 면적 자체보다 주변 토지와 어떤 관계를 맺고 있는지가 가치의 핵심이 된다.

약 6평 남짓한 토지로는 사실상 단독 건축이 어렵다. 건물을 신축하거나 별도의 상업시설을 설치하기에는 면적이 턱없이 부족하다. 결국 이 토지의 진정한 가치는 인접 토지와 합쳐졌을 때 비로소 나타난다. 주변 토지 소유자라면 진입로를 넓히거나 주차 공간을 확보하고 건축계획을 변경하는 등 다양한 활용이 가능하지만, 제3자가 낙찰받을 경우 독자적으로 활용할 수 있는 방법은 제한적일 가능성이 크다. 그래서 자투리 토지는 일반 투자자보다 인접 토지 소유자가 가장 유력한 매수자가 되는 경우가 많다.

이 같은 물건은 반드시 현장조사가 선행돼야 한다. 공매 사이트에 올라온 사진만으로는 실제 토지 경계가 어디인지, 도로와 접해 있는지, 차량 출입은 가능한지, 현재 누가 어떤 용도로 사용하고 있는지 확인할 수 없다. 자투리 토지는 지적도상 경계와 실제 이용 현황이 다른 경우도 적지 않아 현장을 직접 확인하지 않고 입찰했다가 활용하지 못하는 사례도 종종 발생한다.

감정평가서 확인도 필수다. 감정평가서에는 용도지역과 토지 형상, 이용 현황, 도로 접면 상태, 가치 산정 근거 등이 상세히 기재돼 있다. 특히 작은 토지는 감정평가서에 적힌 몇 줄의 내용이 투자 가치를 크게 좌우하는 경우가 많다. 투자 경험이 많은 사람일수록 가격보다 감정평가서를 먼저 살펴보는 이유도 여기에 있다.

이번 물건은 세금 체납 등으로 공매에 나온 압류재산이다. 일반 법원경매와 절차는 다르지만 낙찰자가 현황을 충분히 확인해야 한다는 점은 동일하다. 점유관계와 실제 이용 상태, 토지 경계, 인접 토지와의 관계는 모두 낙찰 전에 확인해야 할 중요한 요소다.

부동산 전문가들은 이 같은 토지는 일반 투자자보다 인접 토지 소유자나 사업부지 확장을 계획하는 기업, 또는 장기적인 토지 확보 전략을 가진 투자자에게 적합한 물건으로 평가한다. 반대로 단순히 "감정가의 10분의 1이니 무조건 싸다"는 생각으로 접근하는 것은 위험할 수 있다. 토지는 건물과 달리 활용하지 못하면 임대수익도 기대하기 어렵고 되팔기도 쉽지 않기 때문이다.

이번 하갈동 공매 물건은 '감정가의 10분의 1'이라는 가격보다 '왜 이 가격까지 내려왔는가'를 먼저 생각해야 하는 토지다. 자투리 토지는 가격이 아니라 활용성이 가치를 결정하고, 활용성은 다시 권리관계와 입지에서 결정된다. 공매 투자에서 가장 중요한 것은 가장 싼 물건을 낙찰받는 것이 아니라 가장 잘 활용할 수 있는 물건을 선택하는 것이다. 이번 물건은 공매 투자의 기본 원칙을 다시 한번 일깨워주는 사례라고 할 수 있다.

※ 이 기사는 온비드 공매자료와 공개된 현장 자료를 바탕으로 작성되었습니다.

※ 링크: https://www.onbid.co.kr/op/cltrpbancinf/cltrdtl/CltrDtlController/mvmnCltrDtl.do