용인신문 | 감정가 1억원에 가까운 용인의 임야가 5,952만원에 공매시장에 나왔다. 얼핏 보면 '반값 땅'을 살 수 있는 절호의 기회처럼 보인다. 하지만 숫자만 믿고 입찰했다가는 낭패를 볼 수도 있다. 공매 물건은 가격보다 먼저 권리관계와 토지의 실제 가치를 꼼꼼히 따져봐야 하기 때문이다.

이번에 나온 물건은 용인시 처인구 양지읍 대대리 산392-1 임야다. 면적은 992㎡(약 300평)이며 감정가는 9,920만원, 공매 예정가는 5,952만원으로 감정가의 약 60% 수준이다. 네 차례 유찰되면서 가격이 낮아졌다.

하지만 이 물건에는 중요한 특징이 하나 있다. 바로 '지분 물건'이라는 점이다.

많은 사람들이 300평의 산을 통째로 사는 것으로 생각하지만 실제로는 그렇지 않다. 이 토지는 전체 9,851㎡ 가운데 992㎡에 해당하는 공유지분을 취득하는 형태다. 다시 말해 산 전체를 단독으로 사용할 수 있는 것이 아니라 다른 공유자들과 함께 소유권을 갖게 되는 것이다. 내가 원하는 위치를 마음대로 사용할 수 있는 것도 아니다.

가격도 낙찰가만 준비하면 끝나는 것이 아니다.

입찰에 참여하려면 먼저 예정가격의 약 10% 수준인 입찰보증금을 내야 한다. 낙찰을 받으면 잔금을 납부해야 하고, 여기에 취득세와 등기비용, 법무사 수수료 등 각종 부대비용이 추가된다. 결국 실제로는 6,300만~6,500만원 정도의 현금을 준비해야 안전하다.

대출도 기대만큼 쉽지 않다. 특히 지분 임야는 금융기관이 담보가치를 낮게 평가하는 경우가 많아 대출이 제한되거나 적게 나오는 사례가 적지 않다. 공매 투자는 '현금 투자'라는 말이 나오는 이유다.

더 중요한 것은 권리분석이다.

공매에서는 싸게 사는 것보다 무엇을 사는지 정확히 아는 것이 더 중요하다. 먼저 함께 소유하는 공유자가 몇 명인지 확인해야 한다. 토지 위에 묘지가 있는지, 송전선이나 통신시설 같은 제한시설은 없는지, 산지 규제는 어떤지, 도로에서 실제 진입이 가능한지도 반드시 살펴봐야 한다.

현장답사도 빼놓을 수 없다. 인터넷 사진만 보고 입찰했다가 실제로는 급경사이거나 진입로가 없는 경우도 있다. 감정평가서와 토지이용계획확인원, 지적도, 항공사진 등을 함께 확인하는 것이 기본이다.

이번 물건 역시 사진상으로는 국도와 접해 접근성은 나쁘지 않아 보이지만 자연림 상태의 경사진 임야로 개발 가능성과 활용성은 별도로 검토해야 한다.

공매 전문가들은 "가격이 싸다는 이유만으로 입찰하는 것은 가장 위험한 투자"라고 입을 모은다. 특히 임야나 지분 물건은 초보 투자자일수록 권리분석과 현장조사를 충분히 거친 뒤 입찰 여부를 결정해야 한다고 조언한다.

공매의 매력은 분명하다. 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 기회를 얻을 수 있기 때문이다. 그러나 공매에서 가장 싼 물건이 가장 좋은 물건은 아니다. 얼마나 싸게 사느냐보다 무엇을 사느냐를 먼저 확인하는 것, 그것이 성공적인 공매 투자의 첫걸음이다.

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