용인신문 |
지난해 10.15 부동산 규제 이후 이른바 ‘풍선효과’로 집값이 가파르게 치솟던 용인시 기흥구와 화성시 동탄구, 구리시가 정부의 고강도 ‘삼중 규제’ 대상이 됐다.
서울 전역과 성남시, 용인시 수지구 등을 겨냥했던 지난해 ‘10·15 부동산 대책’의 규제를 피해 인근 지역으로 자금이 몰리자, 정부가 이들 지역을 투기과열지구와 조정대상지역으로 묶는 동시에 토지거래허가구역까지 전격 지정하며 정면 대응에 나선 것이다.
국토교통부는 지난 30일 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 이들 3개 지역을 규제지역으로 신규 지정했다고 밝혔다.
효력은 7월 1일부터 즉시 발생했다. 이에 더해 경기도는 별도 도시계획위원회를 거쳐 이들 지역을 토지거래허가구역으로 묶었다.
토지거래허가의 효력은 오는 오는 5일부터 2027년 말까지 이어진다. 대출과 세제 압박은 물론, 실거주 의무까지 얹어 갭투자와 단기 투기 수요를 완전히 차단하겠다는 배수의 진을 친 셈이다.
△ 반도체 인프라와 교통 호재가 불붙인 수도권 집값
정부가 이처럼 전방위적인 규제 카드를 꺼내 든 것은 이들 지역의 과열 양상이 위험 수위를 넘었다는 판단 때문이다.
용인 기흥과 화성 동탄의 경우, 삼성전자를 중심으로 한 반도체 메가 클러스터 확장 기대감과 함께 GTX-A 노선 개통, 분당선 연장, 용인 플랫폼시티 개발 등 대형 개발 호재가 집중되며 투자 수요가 거세게 유입됐다. 구리시 역시 8호선 연장 등 서울 접근성 개선과 역세권 개발 기대감이 맞물리며 사정은 비슷했다.
한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주 기준 동탄구의 올해 아파트값 누적 상승률은 11.38%로 전국 최고치를 기록했다.
구리시(7.87%)와 용인 기흥구(6.21%) 역시 수도권 평균을 크게 웃돌며 집값 상승세를 주도해 왔다. 지난해 수지구 규제 이후 비규제지역이었던 기흥구로 투자 자금이 밀려드는 풍선효과가 수치로 증명된 셈이다.
△ 대출 턱밑까지 조이고 갭투자 원천 차단
이번 지정으로 해당 지역의 부동산 시장 환경은 완전히 달라진다. 당장 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 대폭 하향된다.
대출 한도 역시 주택 가격에 따라 차등 제한되어, 15억 원 이하는 6억 원, 15억~25억 원은 4억 원까지만 대출을 받을 수 있다.
다주택자는 취득세와 양도소득세 중과세 폭탄을 맞게 되며, 분양권 전매나 정비사업 조합원 지위 양도 등도 엄격히 제한된다.
특히 ‘매매 가격과 전세 가격의 차이’를 이용해 집을 사는 갭투자는 사실상 불가능해질 전망이다. 토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 주택을 거래할 때 관할 지자체의 허가를 받아야 할 뿐만 아니라, 취득 후 2년간 무조건 실거주해야 하기 때문이다.
△ 거래 절벽 및 또 다른 풍선효과 변수”
부동산 전문가들은 단기적으로 시장이 급격히 얼어붙을 것으로 내다봤다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “최근 급격한 가격 상승과 투기적 수요 유입을 차단하기 위한 고강도 조치”라며 “대출 규제와 실거주 의무가 동시에 적용되는 만큼 향후 6개월에서 1년 동안은 투자 수요가 급감하며 심각한 ‘거래 절벽’이 나타날 가능성이 크다”고 분석했다.
다만, 규제로 인한 집값 폭락 가능성은 낮다는 게 중론이다. 반도체 산업 확장과 GTX-A 등 중장기적인 개발 호재와 실수요층이 탄탄하게 받치고 있어, 가격이 급락하기보다는 거래가 줄어든 상태에서 대치 국면을 이어가는 ‘보합세’를 유지할 확률이 높다는 것이다.
문제는 정부의 규제가 또 다른 풍선효과를 낳을 수 있다는 점이다. 지난해 10.15규제 이후 집값이 상승한 기흥과 동탄, 구리가 묶이면서 비교적 규제가 덜한 남양주시나 수원시 권선구 등 인근 비규제지역으로 유동 자금이 다시 이동할 수 있다는 것.
부동산 관계자는 “투기 수요가 완전히 소멸하기보다 인근 유망 지역으로 옮겨갈 여지가 여전하다”며 “정부의 추가적인 모니터링과 신속한 규제 확대 여부가 향후 수도권 주택시장의 향방을 가를 중요한 변수가 될 것”이라고 조언했다.
사진설명 : 지난해 10.15 부동산 규제 ‘풍선효과’로 집값이 가파르게 치솟던 용인시 기흥구와 화성시 동탄구, 구리시가 정부의 고강도 ‘삼중 규제’ 대상이 됐다. 사진은 용인시 기흥구 지역 아파트단지 모습.
