Q.갑은 자신의 아파트를 을에게 금 3억원에 팔기로 약정하고 계약서를 작성하면서 계약당일 계약금으로 금 3천만원을 받았습니다.
그리고 중도금 7천만원은 15일 후에 받기로 하고, 나머지 잔금 2억원은 한 달 후에 받기로 약정하였습니다. 그런데 아파트를 팔고 나니 아파트 인근에 정부의 공공기관이 이전해 온다는 소식이 들리면서 아파트 값이 급등하기 시작했습니다. 그러자 을은 중도금 지급날짜가 되지도 않았는데, 미리 중도금을 갑의 계좌에 입금시킨 후 갑에게 알려 왔습니다. 이 경우 갑은 위 매매계약을 해제하고 싶은데 가능할까요?

A.
계약체결시 지급되는 계약금은 여러 가지 성질을 가지고 있는데, 해약금으로서의 성질도 갖고 있습니다.
즉 민법 제565조는 매매의 당사자 일방이 계약당시에 계약금을 상대방에게 교부한 때에는 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다.
따라서 갑은 을이 이행에 착수하기 전까지 계약금 3천만원의 배액인 6천만원을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있는 것입니다.
그렇다면 과연 언제 계약당사자가 이행에 착수하榴鳴?볼 것인지가 문제인데, 매매계약 등에서는 보통 중도금의 제공을 이행에 착수한 것으로 보고 있습니다.
이 사안에서 보면 을은 중도금을 갑의 계좌에 입금시킨 후 이를 알려 왔는데 이는 중도금을 제공한 것으로, 이행에 착수하였다고 할 수 있습니다.
그런데 문제는 을이 중도금 지급날짜가 되지도 않았는데 아파트값이 폭등하자 갑의 계약해제를 막기 위해 미리 중도금을 갑의 계좌로 입금시키고 통지한 경우도 이행의 착수라고 볼 수 있는 것인지에 관해 대법원 판례를 보면, “민법 제 565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 그 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데, 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있다고 할 것이다.
그리고 이러한 이행의 착수는 그 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있육?할 것이다.” 라고 하여 미리 중도금을 지급하지 않기로 하는 약정이 없는 한 아직 중도금 지급일이 도래하지 않았더라도 을은 갑에게 중도금을 지급할 수 있고, 이행에 착수한 것으로 보고 있습니다.
결국 갑은 위 매매계약을 해제할 수 없습니다.
따라서 향후 아파트등 부동산매매계약을 할 때에는 시가상승을 대비해서 중도금 지급날짜를 다소 여유 있게 잡고, 미리 중도금을 지급하지 않는 것으로 약정해 두는 것이 좋을 것입니다.
하기복 변호사 / 031)275-4045